令和５年 第２５問目 宅建試験
不動産の鑑定評価に関する問題です。
選択肢４を見たとき、
「類似の不動産の取引きがあっても、
条件が違えば参考にできないのでは？」
と感じました。
たとえば、
周辺環境が近くても、
建物の状態、面積、築年数、
駅からの距離などが違えば、
そのまま評価に使うのは難しそうです。
しかし、
比較するものがなくて、まっさらな状態で価格を決める方が、
評価の難易度が高そうだし、価格のバラつきもありそう。
と思い、止まりました。
なぜ止まれたか
今回止まれたのは、
条件が違うから使えないのか。
それとも、違いを補正して使う方が、評価が安定するのか。
で止まれたことです。
不動産は一つずつ条件が違います。
まったく同じ土地や建物を探そうとすると、
取引事例はほとんど使えなくなります。
取引事例比較法では、
周辺環境や取引条件、建物の状況などを見ながら、
違いを補正して評価します。
「違うから使えない」ではなく、
「違うから補正して使う」
と見る必要がありました。
戻り先
迷ったら、
「違うから使えないのか？違いを補正して使うのか？」
に戻ります。
※ 戻り先は、ご自身が印象に残った言葉に置き換えても使えます。
制度確認
取引事例比較法は、
近隣地域や類似地域などで、
対象不動産と似た不動産の取引事例がある場合に使われます。
取引事例をそのまま使うのではなく、
事例の違いを補正して評価します。
また、
土地だけの場合でも、
造成地など再調達原価を求められる場合には、
原価法を適用できることがあります。
