令和６年 ２５問目 宅建試験
問題を読んだとき、
不動産鑑定評価の話はあまり知識がなく、
細かい定義よりも
「現実的にどうか」で考えました。
目次
どう考えたか
今回の問題では、選択肢３と４で迷いました。
選択肢３
選択肢３は、
その不動産を
「一番うまく使った場合の価値」で考える
という内容でした。
例えば、
古い建物があっても、
壊して別の使い方をすれば
もっと価値が出る場合があります。
そのため、
今の状態ではなく、
最も価値が出る使い方を前提に
価格を考える
というのが、この考え方です。
選択肢４
選択肢４は、
将来の収益をもとに価格を出す。
という内容です。
ここで私は、
「実際の取引でも、すぐ売れないこともあるし、
ある程度の予測で価格を決めるのは自然では？」
と考えました。
つまり、
現実の取引として
あり得るかどうか
で判断していました。
なぜ迷ったのか
「現実的にはありそう」と感じた時点で、
制度の定義ではなく、
自分の感覚で判断していました。
今回の迷いは、
制度の問題を、現実の感覚で判断したことです。
不動産鑑定評価は、
実際の取引の感覚ではなく、
理論に基づいた評価の考え方です。
そのため、
「現実的にありそう」
という基準で判断すると、
ズレる可能性があります。
戻り先
迷ったときは、
「これは現実の話か、制度の定義か？」
に戻ります。
定義を聞いている問題であれば、
現実の感覚は一度切ります。
分からない場合でも、
「現実で補う」のではなく、
「制度として自然か」考えて比較します。
まとめ
今回は、
・制度で考えるべき問題を
・現実の感覚で判断した
ことで迷いが生じました。
宅建では、
現実では正しそうでも、
制度としては違う
という問題が出ます。
制度確認
不動産鑑定評価では、
価格は「最高最善使用」を前提に
形成されるとされています。
また、収益還元法は、
将来の収益を現在価値に換算して
価格を求める手法です。
