専属専任媒介契約。
宅建でよく出るけれど、
正直「専任との違い」よりも、
売主が秘密にしてほしいと言っているのに、
なぜ指定流通機関に登録するのか？
という点で迷いました。
ここでズレていたのは、
専属専任という制度の見方でした。
目次
専属専任とは？
専属専任媒介契約は、
・依頼できる業者は１社のみ
・自分で見つけた買主とも契約できない
・指定流通機関(レインズ)に登録義務あり
・１週間に１回以上の報告義務
一番縛りが強い媒介契約。
でも、ここが大事です。
「業者を縛る契約」でもある。
なぜズレたのか
私はこう考えました。
売主が嫌がっているなら、
登録しなくてもよくないか？
当事者同士で合意している。
合理的に見える。
でも宅建業法は、
当事者の合理性で動いていません。
制度が守っているもの
専属専任は業者に独占を与え。
その代わりに、
・情報の囲い込みを防ぐ
・市場の透明性を保つ
このために指定流通機関に登録義務があります。
売主の希望よりも、
市場全体の利益が優先される。
ここを外すと、問題も外してしまいます。
戻り先
専属専任が出たら、
「独占と公開義務のセット」
に戻る。
専属専任＝独占＝登録義務
の流れです。
まとめ
専属専任は、
「売主を守る制度」ではなく、
「市場を守る制度」です。
だから登録は免れません。
合理性で考えると迷い、
制度目的で見ると安定します。
迷ったときの判断の戻り先は、こちらにまとめています。
