不動産鑑定評価基準の問題で、選択肢１と４で迷いました。
選択肢１は、個別的要因の説明。
選択肢４は、工事が完了していなくても、完成を前提に鑑定評価できることがある、という内容。
どちらも成立しそうに見えます。
私は選択肢４を見たとき、こう思いました。
「工事前に鑑定して、その後に追加工事とかあったら、評価は変わるのでは？」
「まだ完成していないのに、評価なんてできるのか？」
だから、選択肢４は怪しく見えました。
一方で選択肢１は、
「これは社会的要因の説明であって、個別的要因ではないのでは？」
と感じ、誤りだと判断しました。
結果は、選択肢１が誤りで正解でした。
なぜ選択肢４が怪しく見えたのか
ズレかけた原因は、
現実の不確定性を、制度の可否の問題として考えてしまったことです。
私は、
・工事は変更される可能性がある
・だから事前に評価するのは不安定
と考えました。
これは現実としては正しい感覚です。
しかし、問題は、
「変更されるかどうか」
ではなく、
「制度として、完成前の鑑定が認められているか」
を聞いています。
ここで、
現実の不確実性
と
制度上の可否
を混同しかけました。
制度は「不確実でも評価する」ことを前提にしている
鑑定評価は、
・売買前
・建築前
・工事中
など、
完成していない段階でも行われます。
なぜなら、
価格は「現在の状態」だけでなく、
前提条件を設定して評価することができる
からです。
たとえば、
・完成予定のマンション
・造成予定の土地
なども、
完成を前提として評価されます。
つまり、
「完成していないから評価できない」
ではなく、
「完成を前提として評価する」
という制度です。
ここで、
不確実性を理由に否定してしまうと、
制度の前提から外れてしまいます。
今回の問題で見るべきだったこと
選択肢１は、
個別的要因の説明として、
一般経済社会における不動産のあり方や価格水準に影響を与える要因
と書いています。
しかし、これは、
個別的要因ではなく、
一般的要因（社会的要因）
の説明です。
個別的要因とは、
・その物件固有の条件
・立地
・形状
・接道状況
などです。
ここを、
言葉の雰囲気ではなく、
「どの要因の話をしているか」
で判断する必要がありました。
戻り先
迷ったときは、
「これは現実の話か？制度の話か？」
に戻ります。
制度問題では、
・現実に起きるかどうか
ではなく
・制度として認められているか
が基準になります。
そして、
要因の分類問題では、
・社会全体の話か
・個別物件の話か
を見ることで、判断が安定します。
まとめ
今回の判断は正解でした。
選択肢４で迷った瞬間、
「現実の不確実性」
を基準にしてしまいました。
試験で問われているのは、
現実の感覚ではなく、
制度の構造です。
制度が何を前提にしているか。
そこに戻ることで、判断は安定します。
